よくあるご質問

これまでお客様よりお受けしたご質問です。随時更新しています。
Q 21.「不動産所得税の申告」について、変更を行いました。

最終更新日：2024年2月16日

Q1.どうしてこのようなサービスを始めたのですか？

A.長年、不動産売買業に携わっており、山のご売却等のご相談をいただくことが多々ありました。しかし実際にはどうしようもなく、お力にはなれませんでした。そんな中、あるお客様から「売れないのはわかった。では、こちらが逆にお金を出してでもいいから、とにかく所有権を放棄する方法はないか」とご相談がありました。それがきっかけで2017年から副業としてこのサービスを始めWebサイトを立ち上げたところ、全国から反響を頂きました。2021年に新規に株式会社を設立しました。

Q2.固定資産税の請求書は届いてますが、相続した土地なので、そもそもその土地がどこにあるのかさえ知らないのですが大丈夫でしょうか？

A.大丈夫です。地番（土地ごとの住所のようなもの）さえわかれば、こちらで調査いたします。ご自分の土地の場所がわからないという方はたくさんいらっしゃいます。

Q3.父親がずっと昔にいわゆる「原野商法」で騙されて買った土地があります。よくわからずに相続してしまったのですが、そういう土地でも問題ありませんか？

A.問題ございません。家が建てられないのに将来的には建てられるようになると買主を騙して売るのが原野商法です。土地の売買自体には問題ございません。

Q4.所有権移転後に、不動産について何かしらの問題が判明した場合、もとの所有者に責任は及びますか？

A.いわゆる「契約不適合責任」のことですね。一般的には、売主も買主も知らなかった問題（土地の下に産業廃棄物が埋められていた等）は売主（もとの所有者）が責任を負うことになります。
当社が行うサービスでは、売主は契約不適合責任を一切負わないことにしています。多くの方が土地についてよくご存知ないということがほとんどだからです。したがって、移転登記後は当該不動産に対してお客様が責任を負うことはございません。所有者移転登記前に当社とかわす売買契約書にもそのことを明記していますのでご安心ください。
＊「契約不適合責任」は2020年4月の民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。ここでは同じ意味です。

Q5.現在、不法投棄物がありますが、それもそのままで大丈夫ですか？

A.そのままで大丈夫です。ただし、撤去に多大な費用が発生する場合や現況周囲への迷惑行為となっている場合はお引取りをお断りすることがございます。

Q6.所有権移転にあたって、土地の境界の明示（確定測量）は必要でしょうか？

A.必要ございません。山林部の境界は不明なことが多く、測量士さんにお願いしたりするとかなりの費用（普通の宅地で50万円前後、山林等はそれ以上）がかかってしまいます。

Q7.所有権移転登記にあたっては法務局等に出向く必要がありますか？

A.必要ございません。登記のための売買契約の締結もすべて郵送で可能です。あらかじめ司法書士が移転登記に必要な書類を作成し郵送しますので、それを司法書士にご返送頂くだけです。印鑑証明書は地元の市町村にてご自分で取得していただく必要がございます。

Q8.固定資産税の支払いはいつ切り替わりますか？

A.固定資産税は1月1日時点の所有者に、その年の4月くらいに市町村から請求書が届きます。所有権移転してから最初の1月1日を迎えると、その次の年度から請求書が新しい所有者（当社）に届きます。例えば2020年8月に当社への移転登記が完了した場合、固定資産税は2020年度(2021年3月まで)はお客様のご負担、2021年度(2021年4月から)当社が負担することになります。

Q9.所有者が複数いる場合、料金は所有者ごとにかかりますか？

A.所有者の方が複数いらっしゃる場合でも、基本料金等はかわりません(ただし登記費用、事務手数料等が人数分になる可能性がございます)。それぞれの所有者の所有権をすべて当社に移転したうえで、費用は所有者の代表の方にご請求をさせて頂きます。

Q10.土地が複数ある場合や飛び地（所有している土地と土地の間に他人所有の土地が入っている）となっている場合、1つ1つの土地に対して料金がかかりますか？

A.複数の土地や飛び地の場合でも、それがほぼ一帯の土地ですと、1つの土地の場合と料金はかわりません。まったく別の場所にある土地を複数お持ちの場合（例えば、☓丁目と△丁目など）は、別途料金が発生する可能性があります。ご相談ください。

Q11.登記簿上の地目が「田」や「畑」の場合でも取扱い可能ですか？

A.地目が「田」「畑」の場合、農業委員会の許可が必要です。許可にあたって原則的には農業従事者にしか所有権移転ができません。当社は農業従事者ではありませんので、「田」「畑」はお取り扱いができません。ただし、地目が農地の場合でも現況が農地でない場合、農業委員会から「非農地証明書」が取得できれば移転登記が可能です。
農地の取り扱いはやや複雑ですのでなんなりとご相談ください。

非農地証明書の取得方法についてはこちらもご参照ください。
非農地証明書取得の方法・相場金額

Q12.再建築不可の土地でも取扱い可能ですか？

A.まったく問題ございません。再建築不可の他、囲繞地(周りがすべて他人の土地)等、通常売却しにくい不動産もお取り扱いさせて頂いています。
一方、ゴミの不法投棄や山崩れ隣接地等、土地保有のリスクが非常に高い物件の場合はお断りさせて頂くこともございます。

Q13.書類の見方がよくわからないのですが。登記識別情報ってなんですか？

A.一般的に馴染みの薄い書類ですし、役所がつくる書類ですのでわかりにくですよね。こちらに必要書類の参考例のページを準備していますのでご参照ください。

Q14.登記簿上の名義は父親なのですが、すでに他界し現在は私に固定資産税の請求が来ています。私が実質的な所有者なのですが、所有権移転登記は可能でしょうか。

A.現在、相続した土地の所有権変更登記を義務付ける法改正の動きがありますが、これまで義務化されていませんでしたから、登記簿上の所有者がすでに亡くなってそのままになっている土地はたくさんあります。

所有権移転にあったっては、いったんお父様からお客様への相続登記を行ったうえでないと、第三者への移転登記が行なえません。当社のブログでも取り上げています(登記簿上の所有者が死亡している土地の売買は可能か)のでご参照ください。

Q15.権利証をなくしてるのですが大丈夫ですか？

A.大丈夫です。2004年の登記法改正により、それ以降の登記簿については、それまでのいわゆる権利書(正しくは登記済証)から登記識別情報に変更されています。所有権移転登記にあたっては、以前の権利証か現在の登記識別情報かどちらかが必要になります。紛失の場合、司法書士による本人確認が必要になります。料金はかかりますが、現在お持ちでなくても移転登記の際に同時に行えますので紛失していても大丈夫です。

Q16.御社提携の司法書士ではなく、知り合いの司法書士に移転登記の手続きを頼むことはできますか？

A.はい、できます。まったく問題ございません。ただし、司法書士にお支払いになる報酬についてはお気をつけください。登記費用は大きく分けて登録免許税という国に収める税金と、司法書士に支払う報酬の2つがあります。
登録免許税に関してはどこの司法書士にお願いしても一律ですが、報酬については司法書士によって異なります。移転登記の一般の相場はおよそ10万円ですが、当社提携の司法書士は7.5万円(+郵送代実費)でやっていただいています。
お客様のご負担を極力抑えるため、当社が提携司法書士に一定数の登記をお願いするかわりに、その分一件あたりの報酬を安くしていただいているのです。お知り合いの司法書士にも報酬金額のことはご相談されてみてください。

Q17.どこかに土地を持ってるはずなのですが、その地番がわかりません。。。

A.固定資産税が課税されていれば市町村から請求書が届きますので、地番がわからないということはないのですが、課税されていない場合はわからないことがあります。
「名寄せ」という制度があります。通常、土地の所在地をもとに登記簿謄本から所有者を調べますが、「名寄せ」は逆に所有者からその所有者が所有している土地の地番をたどる制度です。ただし行政区を横断して日本全国まで調べられるわけではなく、ある程度、範囲を絞る必要があります。例えば「東京都新宿区」で自分が所有している土地がないかは調べることができます。当社のブログでも取り上げています(土地の所在地がわからない場合に調べる方法)のでご参照ください。

Q18.ネットや郵送だけだとどうしても不安です。直接お会いしてご相談することは可能でしょうか。

A.大変恐れ入りますが、原則的にはメールやお電話でのご対応とさせていただいています。もちろん当社へのご来店も大歓迎です(当社ブログ：四国の土地のご相談で福岡のお客様がご来店♪もご参照ください)が、当社が福岡なものですから遠方の方は難しいかもしれません。ZOOMやSKYPEでのご対応は可能です。また、お見積りご依頼を頂いたお客様には「お客様専用ページ」をご準備しています。そこでも実際の契約書の一条ごとのわかりやすい解説を行っております。
＊2023年4月に東京オフィスを開設いたしました。東京オフィスにてご相談をお伺い致します。

Q19.所有権放棄を可能とする法制化が進められているようですが、それを待ったほうがいいですか？

A.当社ではお客様に不利益をお与えるすることがないよう、不動産に関する法律改正等の動きは常にアップデートしています。ご指摘のとおり、2021年2月10日に法制審議会が法務大臣に対し所有権放棄制度の新設案を答申しており今国会において成立する見込みです。

ただし放棄にあたってかなり現実的ではない厳しい条件を課しており、あいくに実際にはそう簡単には放棄できない内容となっています。当社ブログに詳しくまとめていますのでご参照ください。土地の所有権放棄がついに法制化へ。ただし厳しい条件つき

Q20.登記していない建物でもそのまま引き取ってもらえますか？

A.改めて登記することなくそのままでお引取りできます。登記されてないので登記簿上の所有者はいませんが、固定資産税の納税義務者としてお客様が市町村に登録されているはずです。所有権移転登記後、当該市町村に所有者変更の届け出を行って頂きます。届け出から最初の1月1日を迎えた翌年度より、納税義務者がお客様から当社へ変更になります。

Q21.御社にお譲りした後の税金について教えてください

A.不動産を売却した場合、不動産譲渡所得税が課せられます。契約書上、お客様が当社に100円にて売却されますのでその100円は税法上の不動産譲渡所得に該当し申告の義務が発生します。ただし、不動産譲渡所得税は売却の結果、利益が出た場合に課せられる税金です。100円で売却して利益が発生することはありませんので税金を支払う必要はありません。
ただし、譲渡があった年度に確定申告は行う必要があります。譲渡はしたが利益が出てませんという申告をしておけばそれで大丈夫です。
ちなみに譲渡で利益が出るとは、元の購入価格より高く売れた場合です。相続の場合は購入価格がありませんので、被相続人（例えば亡くなったお父様）が購入した価格を引き継げます。購入価格が不明な場合は、譲渡価格の5％の価格で買ったとみなされます。100円の場合ですと5円が取得価格になります。厳密には95円の利益がでていますが、売却のためにかかった費用は経費として利益から引くことができます。当社が頂くコンサルティング費用がその経費になりますので、いずれの場合も税金は発生しないことになります。

以下、2024年2月16日加筆

上記の認識は間違いである可能性が高いです。
結論だけ申しますと、当社サービスをご利用されたお客様は、不動産譲渡所得について確定申告は不要と思われます。譲渡の結果、利益が発生した時のみ確定申告が必要のようです。
当社サービスのご利用にあたっては、必ずコンサルティング費用がかかりますので、土地の譲渡(売却)の結果は必ず赤字になります。利益は発生しません。

いずれにしましても、税金については税務署、税理士等にご確認くださいませ。

Q22.大変失礼かと存じますが、御社は原野商法をされてあるのですか？

A.いえ、原野商法はしていません。原野商法は将来の夢があって初めて成立します。今は山ですがここが別荘地になりますとか、住宅街として開発される計画がありますよとか。今の我が国の状況では厳しいものがあります。なお、当社は宅地建物取引業者でございます。万一そういったことをしてしますとすぐさま業務停止になります。ご安心ください。

Q23.父親名義の土地があるのですが、最近少しボケてきてます。取引は可能でしょうか？

当社のサービスにかかわらず、契約ごとにあたってはいわやる痴呆の方の契約は無効となります。すでに医師からそういう診断がある場合はご契約できません。その場合は裁判所経由で成年後見人をつける必要があります。俗に言うまだらボケのような場合ですとご契約可能なことがあります。程度によりますのでまずはご相談ください。

Q24.国が新設予定の所有権放棄制度と御社のサービスの違いを教えてください。

まず国の場合は相続した土地限定です。お父様名義の土地を処分したいといった場合、相続するまでは制度が使えません。また、国の場合は土地を更地にしないといけません。建物があれば解体、残存物があれば撤去、樹木等があれば伐採しなければなりません。当社は現況有姿渡し(そのままの状態での引渡し)となっていますので、当社へお引渡し前の所有者様のご負担はほぼ0です。
また審査等も必要ございませんので、通常は1～2ヶ月程度ですべて完了致します。

Q25.聞いたことのないサービスなのでどうしても不安です。本当に大丈夫でしょうか？

当社が始めたオリジナルサービスですのでお気持ちよくわかります。ほとんどの方が最初はその不安を多かれ少なかれ抱かれています。
サービス開始しばらくは、所有権移転登記前に半金、登記完了後に残代金をいただくシステムでした。当社としましてもこちらに所有権移転登記だけされてコンサルティング費用がもらえなかったら大変なことになるからです。ただこの場合、お客様からしたらお金だけ払って当社が所有権移転登記をしないのでは、という不安が残ります。
そこで現在では、所有権移転登記が完了して初めてコンサルティング費用が発生する契約内容としています。完了が確認できるまでお客様には一切、費用のお支払いが発生しません。そのかわり、契約書には「所有権移転登記完了後に当社へコンサルティング費用のお支払いがない場合、お客様のご負担で所有権をもとに戻す」という特約をつけて、当社のリスクもガードしています。
あくまでも所有権移転登記完了してからの成功報酬となっています。移転登記できなければお客様に一切お支払いはございませんので、ご安心ください。

Q26.所有権移転登記が完了したら、その後は一切私に責任が及びませんか？

はい。一切及びません。まず土地の買主である当社から売主であるお客さまに何かを求めることは一切ございません。売買契約書にそのように明記しています。また、法律上の観点からご説明しますと、売買契約が成立した時点で、移転登記を待たずに土地の所有権は当社に移ります。登記は事後的にそのことを公的に証明するためのものです。権利と義務は一体ですので、例えば売買契約の翌日に、がけ崩れが起きた、近隣から苦情があったという場合、その責任は当社が負うことになります。なお、万一、数年後に当社が固定資産税を払わないといったことがあった場合でも、もとの所有者にその責任が及ぶことは法的にありえません。もとの所有者は所有する権利をすでに喪失していますので義務もなくなっているというわけです。

Q27.先日、父が他界しました。父名義の土地をそのまま御社へ移転登記できますか？

心よりお悔やみ申し上げます。移転登記ですがそのままですとあいにくできません。所有者が亡くなっているということは登記簿上の所有者がいないということになるからです。まず遺産分割協議にてどなたがその土地を相続されるか決める必要がございます。その後、その方に相続登記をしていただいて、そこから当社へ移転登記を行うという流れになります。ただし、移転登記のための当社とのご契約自体は相続登記前に可能です。当社とのご契約を先に済ませておけば、相続した後の処分先が確定されますので、安心して相続できます。

また、当社提携司法書士が相続登記のお手続きも合わせて行うことができます。相続問題と所有権移転登記が1回で終わります。

Q28.測量詐欺というのを知りました。御社はそれとは関係ありませんよね？

一切関係ございません。測量詐欺とは、処分の困っている土地の所有者に対して、その土地の売却をもちかけます。「私がその土地を買わせていただきます、ただし、その前に測量だけお願いします」と。そして測量費用だけをもらってそのままトンズラする詐欺です。当社とのお取引においてお客様にお支払いが発生するのは、所有権移転登記が完了してからです。完了しない限りお客様が先にお金をお支払いすることはございませんので、詐欺の起こりようもございません。ご安心ください。

Q29.「どんな土地でも高額で買取ります」という広告をみました。本当なのでしょうか？

半分本当で半分はウソです。トータルするとウソです。買取り価格は確かにあります。例えば10万円で買取りますと。タダでも売れないなら少しでも金額つけばこちらは嬉しいですよね。それで済めば本当なのですが、その後に裏があります。売買価格とは別に各種手数料を請求されるのです。建物解体費用、残置物処分費用、確定測量費用、調査費用といった名目の請求が届きます。結果、10万円もらえたとしても高額の費用を支払わされることになります。ですからそういうサービスをお使いになる際は、そういった手数料が後から請求されないか、よく調べる必要があります。当社のサービスでは最初からお客様のご負担額をご提示させて頂いています。後でその額が変わることはございません。当社との契約書にもその旨をはっきり明記しておりますので、ご安心してお取引きできます。

Q30.母親が墓地を相続したのですが、移転登記は可能でしょうか？

はい、可能です。登記簿上の地目が「墓地」であっても「田」や「畑」のような規制はかかりませんので、通常のお取引きが可能です。墓地はいわゆる「事故物件」には相当しませんが売却は難しいですよね。当社はそういった通常の売買が難しい案件もお引受けしております。お気軽にご相談ください。

Q31.【重要】原野商法まがいの詐欺が横行していると週刊誌で読みました‥

実は恥ずかしながら当社もまったくそれについて知らず、Q22「大変失礼かと存じますが、御社は原野商法をされてあるのですか？」のご質問に正直驚いていたくらいなのですが、ネットで調べて、今そういった詐欺事件が多発していることを知りました。
典型的な事件を当社ブログで解説しております(土地の「売却勧誘-下取り型」詐欺)ので、ご覧頂ければと思います。土地の高価下取りをうたって別の土地をさらに高額で買わせる手法です。
国民生活センターも注意を喚起していますのでご参照ください。
より深刻に！「原野商法の二次被害」トラブル－原野や山林などの買い取り話には耳を貸さない！契約しない！－国民生活センター

なお当社はそういった犯罪集団ともちろん一切関係がございません。所有権移転登記が完了しない限り、料金は1円も発生しません。またお見積り金額とは別にお金を請求することも一切ございません。ご安心ください。

Q32.固定資産税の滞納があるのですが、そのままでも引き取ってもらえますか？

Q33.権利書を紛失してしまいました。所有権移転登記はできますか？

はい、できます。所有権移転登記にあたっては権利書が必要になりますが、紛失の場合、再発行というのはできません。かわりに司法書士がお客様と面談し本人確認をすることで、権利書がなくても所有権移転登記ができます。3〜6万円ほど費用はかかってしまいますが紛失してても問題はありません。何十年も前の権利書だと紛失された方もけっこういらっしゃいます。
詳しくは当社ブログ、権利書を紛失した場合の方法をご参照ください。

Q34.国の土地放棄制度との料金比較はできますか？

はい、ブログでまとめてみました。ただし、国の制度はまだ不透明なところがありますのでご参考までにご覧ください。
土地放棄の法制化の解説とまとめ

Q35.敷地の樹木が道路へ越境しています。そのままで大丈夫ですか？

はい、そのままで大丈夫です。ただし、樹木の道路への越境があったり、また市街地のため定期的な草刈り等が発生する物件については別途維持管理費用相当分をいただくことがございます。山の中の山林で隣地も山林という場合は草刈りの必要もありませんのでそうした費用はかかりません。

その他、ご質問、ご相談等ございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください♪