農地でも所有権移転登記は可能

土地の地目が「田」か「畑」の場合(農地の場合)、そのままでは所有権移転登記が行えません。農地法の規制がかかるからです。農地については農業従事者にしか移転登記ができない決まりになっています。
では、農地であれば絶対に移転登記できないかというと、抜け道があります。土地の地目を農地以外の「雑種地」や「山林」に地目変更登記を行えば所有権移転登記ができるようになります。

地目を農地以外に変更するには、当該地管轄の農業委員会から「非農地証明書」を取得しなければなりません。そこで一定の形式に基づき書類を提出し、農業委員会が認めれば「非農地証明書」が発行され、その結果、農地以外に地目変更登記ができるという流れです。

当社にも非常にお問合せが多いのですが、この手続は非常に煩瑣な手続きとなります。

非農地証明書取得の流れと方法

まず現況が農地であれば「非農地」として認められることはありません。農地として長年耕作が行われておらず、農地としての再生がほぼ不可能であると農業委員会が判断するような状態になっていないといけません。草が生えてくらいだとダメです。しっかりした樹木が生い茂ってるとかだと認められる可能性が高くなります。

ところが当社へご相談されるお客様はそもそもその土地についてよくご存知でないという方がほとんどです。親御様から相続はしたものの、遠方だし、現地を見たこともない、当然、現在どうなっているか想像もつかないという方ばかりです。

この場合、現地の土地家屋調査士や行政書士の先生にまず現地調査を行ってもらう必要がでてきます(当社もそういった業務は行っていません)。現地調査の後、非農地として認められそうであれば農業委員会に書類を提出してもらい「非農地証明書」を所得してもらいません。そして、それに基づき地目変更登記もやってくれます。地目が農地以外になれば当社でお引取りができますので、その後は当社の司法書士が移転登記のお手続きを行います。

今回、たまたま鹿児島県の土地の件で、そういったご相談がありました。当社で鹿児島市の行政書士の先生にご相談して、ざっくりしたお見積りを出して頂きました。一つの目安としてご参考ください。

土地家屋調査士や行政書士に非農地証明書取得を依頼する場合の相場金額

1、現地特定と現地調査費用＝22,000円(6時間)×かかった日数+交通費

まず、その土地の場所を特定する必要があります。お客様も現地に行ったことがない場合、まず現地を特定する必要があります。お家が建っていれば住所がありますが、土地の場合、住所がないものがほとんどです。土地には1筆1筆に「地番」という番号がふられていて、その番号はわかるのですが、それがどこにあるのか特定するのは土地によっては非常に困難なのです。役所等への聞き取り調査から始めて時間をかけて場所の特定を行います。
特定できたら実際に現地に赴き現場の調査や写真撮影を行います。通常、2〜3日かかります。2日で終わったとして、44,000円＋交通費となります。

場合によってはここで終了することもあります。明らかに農地である場合もあるからです。ただし、調査は実際に行ってもらっていますので、当然、この料金は発生することになります…

2、非農地証明書取得申請の代行費用＝22,000円(書類作成費用)+実費(印紙等)

1の調査が終わり、非農地証明書が取得できそうということであれば、次の段階に進みます。今度は農業委員会に非農地証明書の取得申請を行います。これは個人でも申請できるのですが一般の方にとっては準備するのが難しい書類も含まれますので、やはりここも書士の先生に依頼するのが現実的です。これは1日で終わりますので、定額の22,000円と実費(印紙等ですのでたいしてかかりません)です。
これもあくまでも「申請代行費用」なのでご注意ください。最終的な判断はあくまでも当地の農業委員会が下します(地方によって基準が曖昧な場合もあります)。書士の先生がいけると判断しても、農業委員会が認めないこともあります。ここでも申請は行ってもらってますので、当然、取得のいかんにかかわらず料金が発生します。

3、地目変更登記費用＝49,500円+実費(印紙代等)

もし「非農地証明書」が取得できればあとはラクです。地目を農地以外に変更登記するだけです。これは非常に特殊なことがない限り、スムーズに認められます。

以上が、現地調査→非農地証明書取得→地目変更登記の相場金額です。
あくまでも一例ですので、これより報酬を高く設定してる書士さんもいれば安くすむ書士さんもいらっしゃいます。およその相場価格です。

当社はTwitter(→やまねこ不動産公式Twitter)で日本全国の書士の先生とつながりがあります。業務自体は行っていませんが、ご紹介はできますのでぜひご相談ください〜

農地の地目変更登記について、新たに記事を書きました。
地目変更登記と農地転用はまったく別であること、当該地の農業委員会が非農地証明書取得申請業務を行っていない場合の対処方法について解説しています。
あわせてご参照ください。

農地の地目変更登記と農業委員会

投稿者プロフィール

溝口 喜郎代表取締役

やまねこ不動産株式会社の代表取締役です。
当社では、処分に困る不動産の所有権を有料でお引取りするサービスをご提供しています。
詳しくは下のwebアイコンからHPをご覧ください。
Twitterでも毎日情報を発信しています♪

最新の投稿

• つぶやき2024.07.29夏季休業(8月7〜18日)のお知らせ
• つぶやき2023.11.18冬季休業のお知らせ(12月18日～1月11日)
• つぶやき2023.09.24「税務広報」2023年10月号に寄稿しました
• つぶやき2023.07.25東京オフィスの近況