未登記建物を売買する方法

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登記していない建物は意外と多くあります。建物として認識していなかった、とか単に登記費用を節約するために登記していなかったという理由からです。
こうした未登記建物の売買はどのように行われるのか、その方法を解説します。

未登記建物も所有権移転はできる

まず結論からいいますと未登記建物もそのままで売買できます。
そもそも所有権移転登記自体は義務ではありません。
Aさん「この建物をこの価格であなたに売りますね」
Bさん「はい、その建物をその価格で私が買いました」
これで「所有権移転」はその時点で成立します。

ところが、そこに第三者Cが現れて「いや、この建物は私が先にAさんから買ったのだ」と主張するとします。
Bさんは確かにAさんから買ったのですが、Cさんに対してそれを証明する手立てがありません。

そもそも登記はなんのため?

この時に効果を発揮するのが登記です。BさんがAさんから建物を買い、所有権移転は行われました。それを第三者に証明するためのものが所有権移転登記です。本当の所有者が誰か上の例ではわかりませんが、どちらか早く登記を完了させた者が所有者として認められることになります。登記しているからです。

したがって極論すれば登記自体はしなくてもいいのですが、このように第三者にその所有を証明しようとすれば、登記が絶対的な武器になります。

実務では必ず所有権移転登記を行う

法的にはこのようになっていますが、実務のうえでは所有権移転登記を行わないことはまずありません。
まず住宅ローンや事業用融資を使う場合は、銀行や融資元が必ず登記を求めます。お金貸す側からすれば当然のことですよね。住宅ローン等を使わない場合でも上述のように万一のトラブルに避けるためにほぼ100%が所有権移転登記を行います。

未登記建物を売るには売主負担で登記が必要

買主がほぼ100%所有権移転登記を行う以上、売買の対象となる物件がそもそも登記されていないとなるとおかしなことになります。移転すべき所有権がその建物に登記簿上では存在していないからです。

したがって、未登記建物を売る売主は物件を引渡す時期までに、登記を新たに行わなければなりません。これは売主のためにすることですから、通常の売買契約では売主の負担になります。

建物の表題登記→所有権保存登記

土地はどの土地もすでに登記簿に記録があります。もとからあるものですから。
一方建物を新たに建てた場合、建物が建ちましたよ~というお知らせみたいのを行う必要があります。これを表題登記といいます。表題登記は単なるお知らせですので、これだけでは売主の所有権が確定しません。表題登記の後に行うのが所有権保存登記です。ここまで行えば、まず建物が存在し(表題登記)、その所有権が売主にある(保存登記)ことが公に証明され、移転登記する「所有権」の準備が整うことになります。

表題登記・保存登記は誰に頼むのか

表題登記・保存登記を行うのは通常新築時です。ただ、この記事の売主はそれをやってなくて、何十年か後にその必要にかられたと。新築の場合は司法書士等もできます。面積がほぼ確定しているからです。が、中古住宅の場合だとまず正確な面積を測る必要がありますので、通常は土地家屋調査士に表題登記と保存登記をお願いすることになります。

増築部分の登記が必要になる場合も

かりに建物の登記がきちんとしてあっても、増築した場合はその増築部分の変更登記が必要になります。特に買主が住宅ローンを使用している場合、銀行が現地を見に来ます。その時に増築部分が登記されていないことが判明するとNGになるからです。

増築登記は本来増築した時に行わないといけないため、これも通常売主の負担で行うことになります。同じく土地家屋調査士がすべてやってくれます。

未登記のまま引渡す場合の注意点

もし買主が未登記のままでもいいというならば、上述した通り、未登記のままでも引き渡せます。
売主にとっては登記費用がかかりませんのでよい話なのですが(ただし買主がその分価格を下げることを要求することがあります)、ここで売主が注意すべきことは、固定資産税の課税責任者の切り替えです。

登記簿と固定資産税課税台帳は完全にはリンクしていません。登記簿上未登記だから固定資産税がかかっていないというわけではありません。市町村は市町村で課税台帳を持ってて、未登記建物であっても所有者(であると推定される人)に固定資産税の請求書を送っています。

所有権移転登記があれば、市町村の課税台帳にも反映されるのですが、そもそも未登記で買主も登記しないとなれば、市町村はその建物の本当の所有者がかわったことが把握できません。したがってもとの所有者に引き続き固定資産税の請求がいくことになります。

売買契約書にこの特約を

これを避けるために、未登記のままの売買では、市町村にて課税義務者の変更届を出す必要があります。売主が「あの人にかわかった~」といっても信憑性がありませんので、買主のほうで「私にかわった」と変更届けを出します。
売買契約書には、「買主の責任と負担においていついつまでに固定資産税課税義務者の変更届を行うものとする」といった特約をつけておけば、未登記建物でも売主に責任が及ぶことはなく安心です。

以上、未登記建物を売買する方法についてでした。

当社の所有権移転登記サポートサービスでは、未登記建物や増築未登記でもそのままのお引渡しが可能です。
固定資産税の変更届も当社にて責任を持って行わせていただきだます。
お気軽にお問い合わせください。

投稿者プロフィール

溝口 喜郎
溝口 喜郎代表取締役
やまねこ不動産株式会社の代表取締役です。
当社では、処分に困る不動産の所有権を有料でお引取りするサービスをご提供しています。
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