地目が「田」「畑」:農地の売買方法

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土地の登記簿上の地目が「田」や「畑」の場合、農地法の規制が入り自由な売買ができません。
どうすれば売買できるのか、また、農地の当社での取扱いについてまとめてみました。

登記簿上の地目が大事

まずここでいう「地目」とは、土地の登記簿謄本上の地目を指します。固定資産税の課税明細にも地目欄がありますが重要なのは登記簿上の地目です。課税明細の地目と登記簿の地目が違っていることがありますが、所有権移転にあたっては登記簿上の地目が問題になります。
登記簿上の地目が「田」か「畑」の場合(以下農地とよぶ)、農地法の規制によりそのままでは自由な売買ができません。

売買等(相続は別です)による所有権移転登記にあたっては、まず地目を「宅地」や「雑種地」等の非農地に地目変更登記を行わければなりません。

市街化区域の農地転用は比較的簡単

都市計画法の市街化区域はもともとが都市化を促進する地域ですから、市街化区域内の農地については転用の届出だけですみます。届出を出して約1週間から10日ほどで受理証(あくまでも届出なので許可証ではない)がもらえます。

市街化区域かどうかは行政によってはHPにて情報法を公開していますが、より確実なのは役所の都市計画課にて確認することです。簡単に教えてくれます。

市街化区域の農地転用は市街化区域以外の場合に比べると手続きは簡易ですが、特に現況が農地の場合は転用後の計画図等の提出や実際の舗装工事等が必要になることがあります。通常は土地家屋調査士等に手続きを代行してもらいます。

当社でのお取扱いも可能ですが、まずお客様のほうで土地家屋調査士等と代行費用や工事費用等の打ち合わせが必要になります。農地転用後、地目変更登記までして頂ければ、当社への所有権移転登記が可能になります。

市街化区域以外の農地転用は現実的に不可能

市街化区域であれば農地転用は簡単なのですが、それ以外(市街化調整区域や都市計画区域外)になると、話ががらりとかわってきます。
市街化調整区域はその名の通り市街化されるのを規制する地域になりますから、農地転用にあたっては厳しい条件がつきます。
例えば農地を宅地とする場合、まず造成計画を作らないといけません。このように区画を割ってここに水道を引いて下水はここから流す、という全体の造成計画です。その計画が認められてようやく造成工事ができます。
何百万、何千万円のお金がかかりますので、当社でもお引受けが現実的にできません。

市街化調整区域でも農地転用が認められる例

登記簿上の地目上、農地となっている場合でも、実際には何十年も農地として使われておらず、農地としての復旧が不可能であると農業委員会が認めれば、農地転用が可能です。
例えば、地目が「畑」なものの、実際には何十年も前からお家が建っているとか、空き地にはなっているが樹木が生い茂っているとかの場合です。
農業委員会が現地を調査してすでに農地ではないという判断が下されれば、「非農地証明書」というのを農業委員会が発行してくれます。これに基づいて地目変更登記が可能となります。

また、これもまれなケースですが、すでに非農地として認められているものの、登記簿上まだ地目が農地になっている土地もあります。
ご自分の土地が農地ではないと思われる場合は、まずは当該地の農業委員会に相談するのが一番です。

土地家屋調査士に通常代行を依頼しますが、非農地証明書取得と地目変更登記とあわせて通常8万円程度が相場です。あくまでも農業委員会の判断になりますので、依頼しても非農地証明書が出ない可能性もあります。

非農地証明書が取得できれば、地目変更登記もできますので、当社への所有権移転登記も可能になります。

農地転用のまとめ

市街化区域:現況が農地でなければお取引可能です。現況が農地の場合は造成工事等が必要になることがあります。
市街化区域以外:現況が農地でなければ非農地証明書が取得できる可能性があり、当社でもお取引可能となります。現況が農地であればお取引は現実的に不可能です。

以上、農地の売買方法および当社でのお取扱いのご説明でした。

投稿者プロフィール

溝口 喜郎
溝口 喜郎代表取締役
やまねこ不動産株式会社の代表取締役です。
当社では、処分に困る不動産の所有権を有料でお引取りするサービスをご提供しています。
詳しくは下のwebアイコンからHPをご覧ください。
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