公簿売買・実測売買の違い/メリット・デメリット

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不動産の契約書にでてくる「公簿売買」。一般的にはこの公簿売買が原則です。公簿売買のメリット・デメリット、また反対語の「実測売買」との違いについて解説します。

実はいい加減な土地の面積

一筆の土地は国が定めた筆界なるものによって字図(あざず。公図ともいう。土地一つ一つごとに分けた地図みたいなもの)上は区切られています。ではその筆界なるものが実際の土地上に存在するかというと必ずしもそうではありません。字図上はいちおう区切りがあるので、そのなんとなくの区切りに基いて、A土地は何㎡、B土地は何㎡と、ある意味いい加減に面積を出しています。あくまでもなんとなくの面積なのですが、その面積がA土地なりB土地なりの登記簿謄本に記載されていいます。

確定測量には費用がかかる

土地のきちんとした面積を出そうとすると、測量士に頼んで、まず隣地との境界を確定してもらう必要があります。通常道路に接していれば市町村との立ち会いも必要です。それから測量をしてもらって、きちんとした書類として法務局に提出しないといけません。
これがいわゆる「確定測量」なのですが、通常の宅地で50万円~60万円の費用がかかってしまいます。これが広大な土地で境界を接する所有者が多大になってしまうとその分費用もかさみます。

土地の買主としては確定測量をし境界と面積を確定させたうえで購入したいでしょうが、境界確定ができるのはその土地の所有者である売主です。売買契約において、売主が確定測量をせずに買主に引渡すことはなんの問題もありません。特に売主がしないといけないという決まりはありません。
売主の側からすると、「確定測量するのはいいけども、それは買主さんのためにすることなので、その分の費用を売買代金にのせますよ」、という理屈になり、結果、買主がその費用を負担することになってしまいます。

公簿売買のメリット

このような余分なお金と手間暇の発生を防ぐための方法が公簿売買です。登記簿上の面積を売買しますという契約です。
公簿売買では「ある程度面積は違うかもしれないが、そこまで大きくは違わないだろう」という前提に立っています。売主も買主も本当の面積を知らないのですからある意味平等です。お金もかかりません。
余分なお金と手間暇を防ぐために、不動産売買においては通常、この公簿売買で取引されることの方が多いです。

買った土地が登記簿より狭かったら?

では、公簿売買をして、万一、土地の引渡し後に登記簿上の面積と実際の面積が大きく異なった場合、その差額はどうなるのでしょうか。登記簿上の面積より実際には少なかったら買主はイヤですよね。
そういったトラブルにならないように、公簿売買の契約書には通常以下のような文言が入れられています。

本物件の対象面積はこの契約締結日現在の登記簿上の表示面積によるものとし、実測面積が標記表示面積と相違しても、売主、買主は互いに売買代金の増減請求その他何らの異議、苦情等を申し出ないものとする。

実際に公簿面積より大きかったということもあり得ますので、こう書いておけば、売主も買主もどちら公平というわけです。
なお、この公簿売買は建物についても同様の考え方をします。

公簿売買のデメリット

買主の側からすると、買った土地が本当は登記簿より小さかったというデメリットがあります。筆界のもととなっているのは昭和何十年のどうのこうのとか明治何年のどうのこうのとかが元になっている場合もあり、土地によってはかなり面積が異なることがありえます。現在の測量技術と比べると当時の技術が大変おろそかだったからです。
厳密な測量はできませんが、気になる場合は簡単にメジャーをあててある程度の面積を確認しておくのがよいでしょう。仲介業者さんに頼めば通常やってくれるはずです。

また、公簿売買の場合、通常は確定測量を行いませんので、境界が確定していない土地を買い受けることになります。上述の通り、境界が確定していない土地はたくさんありませんのでそこまで厳重に気にする必要はありません。ただし、境界をめぐってこれまで近隣とのトラブルがなかったかどうかも、仲介業者に確認してもらうべきでしょう。ブロック塀の数センチで揉めるケースもあります。

実測売買のメリット

登記簿の面積によらず、実際に測量をしてその面積を売買するのが実測売買です。
実測売買のメリット・デメリットは公簿売買の逆になりますが、まず面積が確定します。自分の買う土地の面積が実はよくわからないというのは気になるとあまり気持ちのいいものではないかもしれません。そして確定測量をしますので隣地との境界も確定します。一度境界を確定させればその土地に関しては境界で揉める可能性は0になります。デメリットは上述の通りその分お金がかかることです。

分筆予定、高額の土地だと実測売買

また、買主が住宅メーカー等の場合は実測売買が必須になります。住宅メーカーは一つ土地を買ってそれを小分けにしてそれぞれにお家を建てて売ることがあります。小分けにするのを分筆といいますが(土地は筆(ひつ)で数えます。1筆、2筆と)、分筆するには必ず確定測量が必要だからです。住宅メーカーが引渡しを受けて万一、確定測量ができない場合(隣地所有者が行方不明とか境界をめぐって意見が一致しないとかによる)、分筆ができなくなりますので、住宅メーカー等は必ず売主に確定測量をしてもらいます。

もう一つ実測売買となることが多いのが高額の土地です。さきほど「ブロック塀数センチで揉め事が。。。」と上に書きましたが、土地によってはこの数センチで何百万、何千万円と金額に違いがでる土地も当然あります。
1平米の増減で売主買主双方に大きな意味がありますので、こういう場合も通常実測売買となります。

面積の差につけいる悪徳業者

ここで気をつけて頂きたいのが土地の売主さんになったときです。不動産業者は土地をぱっと見ただけでおよその面積がわかります。登記簿面積と比べて明らかに広いとわかる土地もあります。

土地の相場が1坪100万円の土地があるとします。登記簿面積が80坪、本当は100坪だったら、2,000万円も差がでます。不動産業者によっては、「相場より高く買います」と坪110万円×80坪=8,800万円、確定測量を済ませ登記簿の地積変更登記をして、坪100万円×100坪=1億円という具合に登記簿と実測面積の差を利用して儲けようとする悪徳業者もいます。
ですのである程度高額な土地の場合は確定測量するのが安全です。

以上、公簿売買・実測売買のメリット・デメリットでした。

投稿者プロフィール

溝口 喜郎
溝口 喜郎代表取締役
やまねこ不動産株式会社の代表取締役です。
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