所有者不明マンションの恐怖

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「所有者不明土地」。この言葉は最近新聞・ネットなんかでも時折目にします。
相続登記や所有権移転登記がなされておらず所有者がわからない土地のことです。
実は区分所有のマンション(分譲マンション)でも同じようなことが起きています。
今日はその話題です。

所有者不明マンションとは?

土地と同じく所有者不明の区分所有マンションのことです。
原因はさまざまです。土地と同じく相続登記がされていないとか、あるいはマンションの場合、法人が社宅や事務所として保有していることもありますが、その法人が倒産してその後所有者がわからないといった場合もあります。

所有者不明マンションの怖さ 責任が他の所有者に

土地の場合、所有者不明の土地は国が困るだけです。固定資産税が払われない、維持管理がなされないとか。
一方、区分所有マンションの怖いのは、その責任が他の区分所有者にふりかかってくることです。
例えば、一つの部屋が所有者不明になるとします。当該部屋が支払うべきマンションの管理費、積立金が管理組合に入ってこないことになりますから、そういった回収できないお金は管理組合の損金となります。そしてこの損金を最終的に負担するのは管理組合のメンバーである他の区分所有者となります。
区分所有マンションの滞納金は、法律上、それを新たに所有した人が負担すると定められています。前所有者の滞納金は新所有者が払うことになっています。ところが、所有者不明なので売買自体が行われず、マンションにとって永続的な損金になってしまうのです。

建替えができない⁉

所有者不明マンションはさらにもっと大きな問題を抱えています。それは老朽化したマンションの建替えができなくなる可能性があるということです。法律により、建て替えを行うには、「区分所有者および議決権の4/5以上の多数で建替えを決議することができる」とされています。

全国に散らばる所有者

「100戸のマンションで80戸賛成すればいいのか」と軽く考えがちですが、100戸中100戸に所有者が住んでいることはまれです。一部が賃貸であったり空室になっていたり、区分所有者は全国あるいは海外に散らばっています。また所有者不明とは言えないまでも相続登記がきちんとされていない場合、弁護士等に頼まなければ素人では相続人にたどりつけません。さらに都心部での事務所・店舗の入っているマンションなどは、所有者がほぼそのマンションにいません。
こういう所有者から8割の賛成を得るのは、実は大変なことなのです。また費用もかかります。
これに所有者不明マンションが加わると、建替えを行うのはさらに難しくなるというわけです。

このようにマンション所有には実は大きなリスクが潜んでいます。
相続登記の義務化によりこうした所有者不明マンションにも歯止めがかかるといいのですが‥

投稿者プロフィール

溝口 喜郎
溝口 喜郎代表取締役
やまねこ不動産株式会社の代表取締役です。
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