今日はつい先日、お客様からご相談のあった事例をご紹介します。

問題の背景

Aさんはお父さまから土地を何筆か相続し、その相続登記を完了させました。が、相続登記後に、Aさんのおじいさんのおじいさんの名義の土地があることが判明しました。その土地はBさんとの二分の一ずつの共有持分の土地で、現況生活道路として使われています。その道路はBさんが使用しているのですが、舗装がないため定期的にシルバーセンターに有料での草刈りをBさんが依頼しています。
そのBさんがAさんに対し、Aさんも二分の一の所有者であるとして、草刈り費用の半分を請求してきました。この場合、Aさんはその費用を負担しなければならないのでしょうか。

当社の見解

仕事柄、土地を巡るトラブルによく遭遇していますが、当社は特に法律の専門家ではありません。その見解はこうです。

Aさんがその土地の所有者であるとは断定できない。
登記簿上の名義人はAさんのおじいさんのおじいさん。今回Aさんはお父さまからの相続は受けた。であればAさん父がその土地を相続したことが明らかでない以上、当然、Aさんがその土地の相続者であることも明らかでない。
したがって、BさんがAさんに草刈り費用の半分をAさんに請求するには、BさんのほうでAさんがその土地の所有者であることを証明しないといけない。

というのが当社の見解でした。
この土地がほぼ無価値なのでこんなトラブルが発生するのかもしれませんが、もし仮にこの土地に1億円の価値があるとして、Aさんが登記簿上の所有者の孫の孫だからといって自動的にその土地の所有者とは認められませんよね。
当社はそう考えましたので、その土地に関しては法的には一切責任がないと判断しました。

司法書士の見解

当社提携先の司法書士は違う見解でした。

登記簿上の所有者はAさんの祖父の祖父であるが、その法定相続分はAさんにも回ってきてるはずだと。2分の1すべてがAさんの所有であるかはわかならないが、法定相続人が多数いたとしてもAさんは少なくとも相続人の一人ではあると。したがって、「Aさん側」はその土地に対して二分の一の責任があり、Bさんが、「Aさん側」の代表としてAさんに対して草刈り費用の半分を請求する正当性はある。

Aさんの本当の悩み

司法書士の見解が正しいとして(たぶん正しいと思います)、Aさんは草刈り費用を出すのはまったく問題ではないのです。数千円とか1万円とかそのくらいのレベルでしょう。Aさんが悩んでいるのはこうした不安定な状態のまま、それが子供や孫に相続されていくことです。Bさんのとこも相続で代がかわっていきます。共有持分があることで将来何か法外な請求をされるのじゃないか、と心配してあります。

祖父の祖父まで遡る相続登記費用

Aさんとしてはこの際、そういった不安から解放されるために当社にその土地を引き取ってもらいたいとご希望されています。当社としてもそうして差し上げたいのですが、それにあたってはまずAさんに相続登記を行い土地の登記簿上の所有者になって頂かないといけません。

ここからは私に実務経験がないため司法書士からの話なのですが、時間とお金があれば祖父の祖父までたどり着けるそうなのです。そこから下にしかるべき手続きをしていけばAさんが相続登記できると。
ただしその手続きはやってみないとどのくらいの時間とお金がかかるのかわからないそうなのです。
司法書士いわく、過去最長が5年、金額は100万円をこえたそうです。

Aさんからするとそこまでやって自分の所有にした上で、それを当社が引取るならまたそこでお金が発生してしまいます….

相続登記の義務化という時限爆弾

もうこうなってくるとAさんがそこまでして相続登記するモチベーションはないですよね。ただし、Aさんが相続登記を行わなければ、今度Aさんの子供が結局それをやることになります。2023年に相続登記の義務化が施行される予定だからです。

Aさんが最終的にどういう決断をくだされるか、当社はそのお返事待ちです。いずれにしても大変な災難ですよね。
そしてこの災難は相続登記の義務化によりさらに顕在化すると当社は予想しています。
これまで義務化ではなかったのですから、正規の相続登記を過去していない土地が山ほどあるからです。
もし相続する土地がある程度のお金で売れるような土地であればいいのですが、Aさんのようにまったく売れない土地に対しても、多額の費用を支払って本人にとってはまったく無意味な相続登記を行わないといけません。

相続登記の義務化はそもそも所有者不明土地を減らす目的から創設された制度です。
私がAさんだったらそのままうやむやにしたいところ。
相続登記しないと科料10万円が科せられるとはいえ、果たして相続登記義務化に実効性はあるのでしょうか…

投稿者プロフィール

溝口 喜郎代表取締役

やまねこ不動産株式会社の代表取締役です。
当社では、処分に困る不動産の所有権を有料でお引取りするサービスをご提供しています。
詳しくは下のwebアイコンからHPをご覧ください。
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